藍綠雙城曹舟南：“三道紅線”，我研究了三天三夜
2020年11月1日晚，2020藍綠雙城第二屆共建者大會舉行。
相比去年第一屆共建者大會，今年不僅與會人數(shù)翻了一翻，更來了不少行業(yè)龍頭、業(yè)界大佬，包括50多家上市公司、20多家世界五
百強企業(yè)、30多家中國五百強企業(yè)的高管，其中不乏董事長、CEO級人物，還有30余家金融機構和200余家科技產業(yè)和供方單位。
因為，他們極其關注藍綠雙城正在做的事。
與會者們想知道，在房地產行業(yè)的重大變革期，在房地產行業(yè)里浸淫了十幾年的”老兵“曹舟南、離開綠城另起爐灶成為創(chuàng)業(yè)“新兵
”的曹舟南，是如何判斷行業(yè)未來走勢的？在“房住不炒”大背景下，藍綠雙城能超越現(xiàn)有邏輯，創(chuàng)出新的商業(yè)模式嗎？善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)藍
海的曹舟南，他的創(chuàng)業(yè)公司又發(fā)現(xiàn)了哪些新賽道、新藍海？
我猜，你也很想知道。
在共建者大會當日，藍綠雙城創(chuàng)始合伙人、董事長曹舟南用了將近一小時，將這一年的所思所感，開誠布公地細細道來。涌金君略加
整理，形成這篇浙商內部講話。
“三道紅線”，房地產的根本性變革來了
今天晚上，共建者大會到場將有700多位，場外更多。這次大會規(guī)格也比較高，參加的上市公司50多家、世界500強20來家、中國
500強也有30來家，都非常關注共建者大會。
為什么大家很關注？前段時間，關于房地產“三道紅線”的文件，業(yè)內都在認真研究研判。
今年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，傳達了融資新要求：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于
70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。這被業(yè)內稱為“三道紅線”。
根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”，
四檔房企的年度有息負債增速上限被依次設定為0.5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負債。
按照“三道紅線”的標準，目前國內房地產市場上幾乎所有擴張比較迅速、規(guī)模比較大的房企都不同程度地中招，只有部分央企的財
務指標比較健康。有市場傳聞表示，監(jiān)管部門要求“三道紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
“三道紅線”對于中國房地產行業(yè)來說，是一個根本性的變革！
中國真正有房地產行業(yè)也就30年。
從1990年到2010年這20年，中國房地產企業(yè)的盈利模式，主要是土地紅利。好處是中國以最快速度推進了城市化，但也造成產品品
質相對較弱。
2010年，中國房地產進入到“金融紅利時代”，地產金融形成，幾乎所有房企都通過負債擴大規(guī)模，甚至今天各大房企唯一追求的
就是規(guī)模。帶來的另外一個結果，就是高周轉。
房產品也是產品，建設和品質的形成具有特定要求，但整個行業(yè)對滲漏水、煙道串味、墻體發(fā)霉等品質問題，花了30年時間都沒有解
決。實際上這些問題是可以解決的，但就是因為要高周轉、要追求金融紅利，這些基本的問題都沒有解決。
未來會怎么樣？未來，所有房企只有一條路——就是向管理要效益。
中國房地產的“管理紅利的時代”到來了。
中國房地產粗放了30年，現(xiàn)在“三道紅線”告訴你，再也不能通過舉債擴大自己的規(guī)?！，F(xiàn)在，所有房企都在為自己算賬：若干年
以后，我靠什么發(fā)展？規(guī)模年代過去了，房企要通過自己的利潤積累來拿地，我個人判斷很多企業(yè)最多一年拿到一塊兩塊地，規(guī)模大不了。
所以，“三道紅線”已經對行業(yè)產生了根本性的變革。
坦率講，“三道紅線”的到來，我三天三夜基本沒睡覺，研究了三天三夜，這與我對未來的研判基本吻合。
“三道紅線”要求房地產企業(yè)不能再通過舉債擴大規(guī)模，要求你回到你的專業(yè)上去，回到你的核心競爭力上去，回到精細化管理上
去。
從房企角度看，受到“三道紅線”的約束，真得很難受。但是從宏觀層面來講，“三道紅線”真得還不錯。規(guī)模被打掉以后，大家
不得不靜下來認真研究創(chuàng)新、研究科技、研究服務，從購房者的需求來考慮。這不是壞事。
當下房地產行業(yè)最熱的話題，莫過于“三道紅線”?！般y根”一抽緊，監(jiān)管層打到了開發(fā)商的七寸上。對現(xiàn)在普遍采用高杠桿的房企
來說，就是真正的凜冬來臨。
近期，萬科董事長郁亮也做了與曹舟南同樣的判斷：房地產行業(yè)的資金紅利時代已終結，目前進入了“管理紅利階段”?？梢姡?/span>
“三道紅線”下，房地產行業(yè)對未來的盈利模式，已經有了一些共識。
所謂“管理紅利”，就是說開發(fā)商要比內功、比產品、比品質，這是開發(fā)商的“正道”。中國經濟正轉向高質量發(fā)展，房地產同樣
面臨從規(guī)模向品質的轉型，才能更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。
兩大趨勢，中國房地產未來這樣走
我個人判斷，中國房地產的未來，有兩大趨勢：
第一，行業(yè)集中度進一步提高，資源傾向度進一步聚集。前30的房企，可能有機會繼續(xù)做行業(yè)集中度提高的引領者，規(guī)模上也可能
有機會繼續(xù)往上走。但銷售額在幾百億到1000多億規(guī)模的房企，特別是已經上市的房企，進退都不容易。如果規(guī)模萎縮，這么多的股票
投資人、債券投資人都盯著，你怎么辦？要轉型？挺難的。
第二，投資與開發(fā)加速分離。依托市場化法則和核心競爭力，各領域頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的事業(yè)生態(tài)。
這次大會為什么能吸引這么多的同行，如萬科、中南、德信等？因為大家都在研究未來怎么辦。
我們提出來“共建”的商業(yè)模式，就是根據(jù)這樣一個行業(yè)發(fā)展趨勢。除了前30、前20的房企，剩下的房企，我認為有另外一條路
——就是共建。
“共建互聯(lián)”是全新的生態(tài)模式，以市場化原則和核心競爭力，鏈接投資端與開發(fā)落地端，打通需求、資本與能力、資源，重新構
建房地產價值鏈，推動從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產業(yè)、供方、同行、客戶五個層面有序實施，打造頭部企業(yè)互聯(lián)的
專業(yè)共同體、價值共同體、命運共同體，共同探索邁向未來的事業(yè)生態(tài)。
共建模式解決了兩大問題：第一，從中國房地產粗放型發(fā)展過渡到精細化。對于客戶而言，買到的房子，品質會大幅度提升；第二，
對中央提出的堅持“房住不炒”，共建模式也會起到促進作用。房地產企業(yè)不再簡單地為了土地籌備規(guī)模、銷售規(guī)模等無序競爭，而會變
得規(guī)律和有序。
不同于代建模式單一的品牌和管理輸出，曹舟南認為只有成為股東、能夠利潤兜底的“共建”才是行業(yè)未來。由此，他拋棄了自己
在綠城時期大力倡導的代建模式，甚至說“代建模式已壽終正寢”，而力推共建新模式。
這個模式推出兩年時間，曹舟南的團隊從4個人擴展為800多人，藍綠雙城進入40多個城市、簽約項目63個，其中30多個進入實際
開發(fā)階段。2020年，有15個項目已經形成銷售，今年可銷售額約100億，預計能完成70億左右的銷售額。成績單非常亮眼。由此可見，
共建模式受到了不少合作方的認可。
如果這個新的商業(yè)邏輯能走得通、走得遠，或將為中國房地產行業(yè)，開啟一個全新的時代。
生活服務，是當下居住的痛點
在藍綠雙城初步具備的核心競爭力中，SOD（Service-Oriented Development），即“以服務為導向的發(fā)展模式”，是其中之一。
原來地買過來以后，要做到“畝產”最大化。設計上，先排上可銷售的住宅，“邊角料”上才會安排超市、健身房、水果店、理發(fā)店
等。SOD的開發(fā)模式不一樣。SOD模式以業(yè)主入住后的生活為思考出發(fā)點，倡導以終為始，先在最重要的公共位置植入超市、餐飲、理發(fā)店、
健身房、藥店、洗衣店等，把最主要的未來生活場景模擬出來，讓最重要的公共區(qū)域配套先進去，再排住宅。
現(xiàn)在房子越來越貴，大家都上有老、下有小，買了房子以后一家人要生活在這里，所以基本的生活配套支撐要先做好，然后再做養(yǎng)老、
教育、健康。不可能包羅萬象，但是這些產業(yè)是有機遇的，也需要情懷和積累的。
在服務方面，我們提出營銷服務、物業(yè)服務、配套服務的“三合一”服務體系，把配套做成一個非常漂亮的“泛會所”。泛會所里面
有餐飲、有咖啡吧、有會議共享中心、有前置倉等。這些服務，都是當下行業(yè)的痛點，我們把他們都集中在主入口。并且，泛會所要向社
區(qū)打開，向街區(qū)打開。
客戶在變化、客戶需求也在變化，產品就要不斷創(chuàng)新。像杭州的春和云境TOD項目上，連寵物公園我們都做出來了。因為客群的年
齡幾乎集中在80后、90初，我和他們聊，他們說你不一定給我建廚房，樓下有個公共廚房就可以了，但必須給我做一個寵物空間?？蛻?/span>
的需求變化確實是非常大。
對于這些新需求，中國的行業(yè)管理者，也應該重新梳理行業(yè)規(guī)范。
空間是要為生活服務的。一個社區(qū)好不好，居住者能不能便利地生活，絕對是一項硬指標浙江在未來社區(qū)的方案里也明確提出，按照
居民全生活鏈需求，把社區(qū)里復雜的各個系統(tǒng)貫通并有機集成，通過全功能鏈的對接以及全產業(yè)鏈的支撐，促使社區(qū)形成高效集成的生活
服務綜合平臺。SOD，與我省的未來社區(qū)的理念，可謂不謀而合。
新的藍海：大力布局城市養(yǎng)護
藍綠雙城定義成現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)，就是做服務的。它有三個業(yè)務板塊：第一，開發(fā)服務；第二，生活服務；第三，就是城市服務。
城市服務的核心是城市養(yǎng)護。城市養(yǎng)護包括地下空間，地鐵、地下管廊、水電氣，也包括地上的高速公路、高速鐵路、市政、公建、
民建等。
我們在臨安落地了地鐵管片的生產基地，24小時開足馬力生產；在海寧，布局了大管徑城市管廊PC件項目；我們還在重慶收購了一
個砂石料礦，儲備了前端原料。
我很看好這個板塊。比如，以前我們做的高層都是干掛石材、玻璃幕墻，使用壽命到了怎么辦？中國城市化40年，重建設輕養(yǎng)護。
今后，就要是建養(yǎng)并重，或者是重養(yǎng)護輕建設。
現(xiàn)在我們的目標是，重要的建筑結構中全部植入芯片、通過遙感管理。我坐在杭州辦公室，就知道吉隆坡這一面墻上某塊玻璃是什么
狀態(tài)。
業(yè)外人士聽到這里，頓感腦洞大開。產業(yè)鏈不是延伸，而是直接拐到了別的賽道。
然而，也要看到，在房地產進入管理紅利時代后，開發(fā)商轉型服務商的案例，正在發(fā)生?，F(xiàn)在房地產只負責蓋樓，未來，也可能發(fā)展
出全生命周期的房地產服務業(yè)務。
浙商善于從問題里覓到了新的機。住宅的養(yǎng)護，好像從來沒有開發(fā)商去仔細探究過，而曹舟南不僅已經想到這一層面，而且已經開始
積極布局。在中國的后城市化時代，在房地產變成存量市場后，城市服務或將如他所愿，成為一片全新的藍海。
